مسکن در حال حاضر تبدیل به بزرگترین معضل نه تنها در ایران بلکه در کل جهان شده است. با این حال، این معضل مدت‌ها است که در ایران وجود دارد و هر روز در حال بزرگتر شدن است.
معضل مسکن نه تنها مشکل خانه‌دارها است بلکه در کنار خود معضل‌های بزرگتری نیز ایجاد می‌کند. گران‌تر شدن اجاره بها در مراکز شهرها، حاشیه نشینی را گسترش داده است و این موضوع به خودی خود منجر به افزایش فساد می‌شود. جوان‌هایی که به علت ناتوانی در پرداخت اجاره بها به حاشیه شهرها کوچ می‌کنند نیروهای تازه نفسی هستند که مستعد حضور در گروه‌‌های ضداجتماعی هستند.
همچنین گسترش شهرها منجر به تخریب فضای اطراف شهرها می‌شود (مشخصا آن چیزی که در تهران، اصفهان و مشهد شاهد آن هستیم) که این مساله منجر به آلودگی بیشتر در کلان‌شهرها می‌شود.
معضل دیگر فساد اداری است. هرچه شهرها بزرگتر می‌شوند نظارت بر آنها مشکل‌تر می‌شود و فساد اداری افزایش می‌یابد.
معضل بعدی معضل آب است. مشخصا دو کلان شهر مشهد و تهران پس از مصرف تمام آبی که در شهرهای اطراف وجود دارد، خواهان آب بیشتری هستند. مشکل آب اصفهان نیز سال‌ها است وجود دارد که در حال تبدیل شدن به یک معضل اجتماعی است.
معضل بعدی سوگیری شهری است. با بزرگتر شدن شهرها، نیروهای سیاسی تبدیل به باج دهندگان به این شهرها می‌شوند. به این معنی که منابع بیشتری به شهرها روانه می‌کنند تا جلوی شورش‌های اجتماعی را بگیرند، این مساله به خودی خود منجر به بزرگتر شدن شهرها و گسترش حاشیه نشینی می‌شود.
راهکارهای حل معضل مسکن
در ادامه چند راهکار برای حل معضل مسکن ذکر می‌کنم، این راهکارها نه از جنس راهکارهای مهندسی شده مانند مسکن مهر بلکه از جنس راهکارهای کاملا مدیریتی است.
۱- اصلاح قوانین مهاجرتی:
یکی از معضلات ساخت مسکن، عدم توانایی استفاده از مهاجران است. همچنین کاهش مهاجران منجر به افزایش قیمت کارگر شده است که به نوبه خود منجر به افزایش قیمت تمام شده مسکن می‌شود. با اصلاح قوانین مهاجرتی می‌توان به کاهش قیمت مسکن کمک نمود و بعلاوه به مهاجران نیز کمک کرد تا در این کشور برای خود هویتی تازه تعریف کنند.
۲- اصلاح فرآیند ساخت مسکن:
ساخت مسکن در ایران روندی پرهزینه و وقت گیر است. فرآیند ساخت باید اصلاح شود اما نه از نوع اصلاحی که در تهران انجام شده است. منازل پیش ساخته روشی است که می‌توان جهت ساخت مسکن پیش برد.
۳- دور کردن منابع از کلان شهرها:
یکی از مهم‌ترین مشکلات کلان شهرها وجود منابع سرشار در آنها است. باید منابع را از کلان‌شهرها دور کرد و آنها را خود بسنده بار آورد. این مساله قاعدتا جامعه رای را کاهش می‌دهد و هیچ کس در یک ساختار دموکراتیک به چنین چیزی تن نمی‌دهد. اما باید چنین کاری انجام داد. این کار را می‌توان به دو صورت انجام داد اول با هدایت هزینه‌های عمرانی بودجه به سمت استان‌های کمتر برخوردار. دوم با ساخت زیرساخت‌های جدید در مناطقی که از نظر آب و هوا و دسترسی به آب از وضعیت مناسبی برخوردار هستند. سوم با دادن اختیار به استان‌ها در تعیین مالیات (یا حداقل بخشی از مالیات) برای تعریف پروژه‌های عمرانی جهت گسترش اقتصاد در استان. استانداران باید توانایی این را داشته باشند که پایه‌های جدید مالیاتی تعریف کنند و خود آنها نیز توانایی هزینه‌کرد این مالیات را داشته باشند تا بتوانند علاقه به حضور در استان را افزایش دهند.
۴- تشویق دورکاری:
امروز بسیاری از کارها می‌تواند در خانه انجام شود. تشویق به دورکاری خصوصا در مورد کارهای دولتی می‌تواند در این زمینه بسیار راهگشا باشد. ایجاد زیرساختی برای انجام کارهای اداری در خانه، توسعه دولت الکترونیک و …. می‌تواند از جمله این اقدامات باشد. همینطور دولت و کارفرمایان می‌توانند به جای تمرکز بر حضور فیزیکی افراد، برروی تعریف پروژه تمرکز کنند. بدین ترتیب افراد می‌توانند بدون نیاز به مسکن در مناطق شهری، به کار بپردازند.
۵- اصلاح روش درآمدی شهرداری‌ها:
یکی از بزرگترین منابع درآمدی شهرداری‌ها از تخلفات ساخت و ساز و همینطور پرداخت تعرفه ساخت و ساز است. این روش درآمدی باید به صورت جدی اصلاح شود.
۶- تعیین تکلیف زمین‌های بی‌صاحب در مراکز شهرها:
در هیچ شهری نیست که زمین‌های بلااستفاده وجود نداشته باشد. شهرداری‌ها باید در تعیین تکلیف این زمین‌ها کوشش کنند.
۷- ایجاد صندوق‌های مدیریت املاک:
صندوق‌های مدیریت املاک صندوق‌های قابل معامله در بورس هستند که کار آنها ساخت و ساز و اجاره املاک است. این صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا در معرض افزایش قیمت املاک قرار بگیرند. بدین ترتیب نیاز بخشی از جامعه که خواهان کسب سود از طریق دلالی در بازار مسکن هستند، برآورده می‌شود و بدون ریسک های اضافی می‌توانند از افزایش قیمت املاک سود ببرند. همچنین این صندوق‌ها می‌توانند از طریق سرمایه‌گذاری بر روی املاک و مستغلات به توسعه املاک کمک کنند. همچنین دولت می‌تواند با نظارت بر این صندوق‌ها به صورت موثرتری در موضوع قیمت املاک مداخله کند.
۸- تعیین تکلیف املاک مازاد دولت:
دولت نیز در بسیاری از شهرها املاکی دارد که نیاز ندارد. این املاک می‌تواند در شوراهای استانی مورد بحث قرار بگیرد. این شوراها می‌تواند متشکل از نمایندگانی از دانشگاه استان، استانداری، شهرداری‌هایی که املاک در آنها قرار گرفته است و… باشد. عواید حاصل از واگذاری، اجاره یا فروش املاک نیز به صورت مناسب بین دانشگاه، استانداری، شهرداری‌ها و دولت تقسیم شود. باید توجه داشت که هدف شورا بیشتر کسب درآمد از اجاره است و نمی‌تواند از فروش املاک کسب درآمد کند. درآمد حاصل از فروش باید صرف سرمایه‌گذاری‌هایی شود که درآمد آن قابل دسترس است.
۹- مصادره املاک و مستغلاتی که در اختیار بانک‌ها است:
بانک‌ها املاک و مستغلات متعددی در اختیار دارند. این املاک یا مستقیما در اختیار بانک‌ها است یا وثیقه‌ای است که وام آن بازپرداخت نشده است. بانک مرکزی باید نسبت به تعیین تکلیف این مستغلات اقدام کند. سپس این املاک را خریداری کرده و مبلغ آن را به بانک پرداخت کند. بدین ترتیب بانک‌ها ذخایر بانک‌ها افزایش یافته و از خطر ورشکستگی نجات پیدا می‌کنند. نکته مهم این است که پس از پرداخت پول به بانک‌ها، نسبت کفایت سرمایه بانک‌ها باید به شدت مهار شود تا بانک‌ها با سرمایه دریافتی جدید اقدام به افزایش نقدینگی نکنند. همچنین دولت باید فکری به حال مهار منحنی بازده که یکی از مهم‌ترین انگیزه‌ها برای ناترازی بانک‌ها ایجاد کرده است، بکند.
۱۰- جلوگیری از معاملات صوری
اگر کسی در معاملات مسکن دستی داشته باشد می‌داند که بخش عمده‌ای از معاملات مسکن را معاملات صوری تشکیل می‌دهد. به این صورت که دو بنگاه‌دار توافق می‌کنند که خانه‌ها را با یکدیگر دست به دست کنند. به عنوان مثال یک انبوه‌ساز با مشکل نقدینگی مواجه شده است. به طور معمول انبوه‌سازان تا زمانی که واقعا به مشکل نقدینگی نخورند اقدام به فروش یا اجازه مسکن با قیمت پایین نمی‌کنند. در اینجا یک بنگاه دار در ازای مسکن ارائه شده، وی را تامین مالی می‌کند. این معامله در هیچ کجا ثبت نمی‌شود. به همین خاطر برای آن مالیات بر عایدی سرمایه ارائه نمی‌شود.
۱۱- جلوگیری از رهن واحدهای مسکونی برای نیازهای اداری
یکی از بزرگترین مشکلات شهری، فروش واحدهای مسکونی برای نیازهای اداری است. این اتفاق باعث چند مشکل می‌شود. اول آنکه یک اجاره نشین باید با یک واحد اداری یا تجاری بر سر اجاره بها رقابت کند. بدیهی است که در این نبرد نابرابر، اجاره نشین شکست خواهد خورد چرا که در حال رقابت با یک شرکت تجاری است که می‌تواند ماهانه تا ۵۰ میلیون تومان اجاره بپردازد. در حالی که اجاره نشین کف حقوق ۱۰ میلیون تومان دارد. همچنین اگر اجاره نشین بخواهد اجاره را کاهش دهد به ازای هر ۳۰ میلیون تومانی که از اجاره بها کم می‌شود یک میلیارد تومان به پیش بهای خانه اضافه خواهد شد. کدام انسان است که می‌تواند چنین بهایی پرداخت کند؟
اگر بخواهم کمی افراطی نظر بدهم می‌گویم که دولت قانونی بگذارد مبنی بر اینکه اگر کسی واحد مسکونی خود را برای نیازهای اداری و تجاری واگذار کرد، از مالک سلب مالکیت شود، یا همان مسکن به مدت سه الی چهار سال به رهن کسی درآید که گزارش رهن غیرقانونی مسکن را داده است.
۱۲- تنظیم قراردادهای اجاره به مدت بیش از ۵ سال چه برای واحدهای تجاری و چه برای واحدهای مسکونی
یکی از مشکلات در زمینه مسکن این است که مالک‌ها هرسال تقاضای افزایش اجاره بها را دارند. چرا که اجاره نامه ها عمدتا یک ساله بسته می‌شوند. به خاطر همین حقیقت و وجود تورم، هر سال اجاره نشین‌ها وضعیت بدتری پیدا می‌کنند ومجبور به کوچ به حاشیه شهر می‌شوند. به عنوان مثال فرض کنید فردی اجاره خود را یکساله بسته با پیش پرداخت ۴۰۰ میلیون تومان. این فرد سال بعد باید با همین پیش پرداخت دنبال مسکن جدید بگردد. به خاطر تورم، پول این فرد کاهش ارزش پیدا کرده است بنابراین مجبور است بیشتر به حاشیه شهر برود. این روند تا جایی ادامه خواهد داشت که مراکز شهری خالی شده و حاشیه شهرها افزایش پیدا می‌کنند.
در مورد واحدهای تجاری نیز وضع به همین منوال است. فرض کنید یک فرد که ارائه دهنده خدمات است پس از یک سال که مشتریان زیادی پیدا کرده است، با موجری مواجه می‌شود که تقاضای اجاره ۲ برابر دارد و می گوید فردی هست که این اجاره را پرداخت می‌کند. در این فضا اساسا انباشت سرمایه و توسعه اقتصادی رخ نخواهد داد.
همچنین راهکارهایی مانند تسهیلات تکلیفی علاوه بر اینکه انگیزه‌ای برای بانک‌ها ندارد (چراکه سود آن شدیدا منفی است) ناترازی بانک‌ها را افزایش داده و آنها را به سمت سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مانند طلا و ارز سوق می‌دهد.
استدلالی برای فشار قانونی دولت در بازار مسکن
به طور معمول اینگونه استدلال می‌شود که دولت نباید در بازارها دخالت کند. اما استدلال‌های مهم و متقنی برای دخالت عمیق و شدید دولت در بازار مسکن وجود دارد. در واقع حتی در کشورهای سرمایه‌داری نیز بیشترین قوانین در مورد مسکن است و بیشترین جریمه‌ها نیز از این محل انجام می‌شود.
استدلال این است که در کشور زمین محدود است و مانند هرچیز محدود دیگر، زمین و مسکن باید در اختیار دولت باشد. البته بدیهی است که زمین در کشور ما بسیار زیاد است. منظور من در اینجا زمینی است که زیرساخت‌های مناسبی دارد.
به عنوان مثال هیچ دعوا و درگیری بر سر یک زمین بایر کویر لوت وجود ندارد. اما بر سر یک متر زمین در مازندران یا گیلان درگیری‌های شدیدی وجود دارد.
از طرفی این زیرساخت‌ها توسط دولت و با استفاده از منابعی انجام شده است که حق همین مردم بوده است. آب لوله کشی، گاز، برق، جاده و… تمام این زیرساخت‌ها تماما توسط دولت و با استفاده از منابع عمومی انجام شده است. بنابراین دولت باید مطمئن شود که حق در اختیار داشتن مسکن مناسب با کیفیت خود به همه می‌رسد.
همچنین این ادعا که گفته می‌شود اگر مسکن بیش از حد تولید شود، قیمت مسکن کاهش می‌یابد، از اساس اشتباه است. بازار مسکن در ایران بنا به ذات آن اساسا محل سفته‌بازی و معاملات صوری است. بخشی از مسکن‌ها در ایران تنها تبدیل به خانه‌های مجردی شده است که به صورت روزانه اجاره داده می‌شود و اساسا تبدیل به روشی برای درآمدزایی شده است. به عنوان مثال فردی یک مسکن را رهن می‌کند تا به صورت روزانه و ساعتی آن را به افراد مجرد (یا متاهل) اجاره دهد.
بنابراین بدون قوانین مدون در زمینه مسکن هیچ امیدی به اصلاح قیمت مسکن وجود ندارد. طرح‌هایی مانند مسکن مهر و مسکن ملی نیز تنها مسکن هستند.
آیا می‌توان به بهبود شرایط مسکن امیدوار بود؟
در یک کلام خیر. بسیاری از قانون‌گذاران چه در شوراهای شهر و چه در مجلس، منتفع از بازار مسکن هستند. بسیاری از کمپینرهای این آقایان کسانی هستند که در زمینه مسکن فعالیت می‌کنند و حتی بیشترین درآمد خود را از بازار مسکن دارند. خود آقایان چه در دولت و چه در مجلس در بازار مسکن فعالیت می‌کنند و در حال خرید و فروش هستند.
هرنوع قانون جدیدی نیازمند زیان این افراد است که قطعا به مذاق آقایان خوش نخواهد آمد. این معضل ربطی به حاکمیت ندارد. هر حاکمیتی باشد، باز هم این افراد به خاطر ثروتی که دارند همچنان بر خر مراد سوار هستند.
درست به همین خاطر است که قانون مالیات بر عایدی سرمایه بیش از ۱۵ سال در گیر و دار قانون‌گذاری می چرخد و در نهایت به صورت نصفه و نیمه تصویب می‌شود و از آن نصفه و نیمه تر اجرا می‌شود.
نگاهی به ستاد آقایان بیندازید. تمام کسانی که از تمایندگان مجلس یا کاندیداهای دولت حمایت می‌کنند، عمدتا قشر سرمایه‌داری هستند که در زمینه مسکن منافعی دارند. بنابراین خروجی معتبر و خوب از چنین ستادهایی بعید است.
تنها کاری که می‌توان کرد این است که ما به افرادی رای بدهیم که این افراد اولا تحت حمایت مراکز قدرت و سرمایه‌داری نباشند و ثانیا توانایی اجماع سازی اقشار ضعیف جامعه را افزایش دهیم. تا قبل از آن هیچ امیدی برای بهبود وضعیت مسکن وجود ندارد چرا که در بالا انگیزه‌ای برای این منظور نیست.
خوشبختانه طی سال‌های اخیر شاهد این بوده‌ایم که افرادی در انتخابات موفق می‌شوند که تمام و کمال به مراکز سرمایه‌داری وابسته نیستند. دلیل شکست سنگین قالیباف از جلیلی همین حقیقت بود. پشتوانه قالیباف ستادها و مراکزی بودند که به سرمایه‌داری تا حدودی متصل بودند اما پشتوانه جلیلی مراکز مردمی نظیر بسیج بود.
اما این میزان کافی نیست. اراده مردم باید در قامت یک حزب مردمی متجلی شود که تماما از مراکز قدرت و فساد دور باشد. تا آن زمان هیچ امیدی به بهبود وضعیت مسکن نخواهد بود. تا زمانی که کارگران، دهقانان، کارمندان و سایر افراد مستضعف به این نتیجه برسند که باید اراده خود را در قامت یک حزب به منصه ظهور برسانند و تنها دنباله روی احزاب اصولگرا و اصلاح طلب باشند و این احزاب نیز عمده درآمد خود را از دلالان مسکن و مافیای خودرو داشته باشند، هیچ امیدی به بهبود نخواهیم داشت.
